KHÁI NIỆM CƠ BẢN KHI BƯỚC VÀO BẤT ĐỘNG SẢN
Xin chào những nhà đầu tư đang khao khát chinh phục thị trường. Sau hơn 10 năm cầm sổ đỏ và đi qua đủ các đợt sốt đất lẫn đóng băng, tôi thấy nhiều người vẫn đang loay hoay như gà mắc tóc giữa hai khái niệm cơ bản nhất.
Có lẽ bạn có chút nhầm lẫn khi nhắc đến "dòng tiền và dòng tiền", nhưng trong giới chuyên gia chúng tôi, thực tế có hai "đứa con" mà nhà đầu tư phải phân biệt rõ: Bất động sản Lãi vốn và Bất động sản Dòng tiền. Nếu không hiểu hai cái này, bạn chỉ đang đánh bạc với số phận chứ không phải đầu tư.
🏗️ Hai Vấn Đề Cốt Lõi: Lãi Vốn và Dòng Tiền
Để tôi nói thẳng, đây là hai bộ mặt của một đồng tiền, nhưng chúng đòi hỏi tư duy hoàn toàn khác nhau:
Bất động sản Lãi vốn (Capital Gain): Đây là cuộc chơi "mua thấp - bán cao". Bạn mua một mảnh đất ở vùng ven, một căn nhà nát, hoặc một tài sản đang ở mức giá dưới giá trị thực và chờ đợi thị trường lên cơn sốt hoặc khu vực đó phát triển hạ tầng để bán ra kiếm lời. Mục tiêu cuối cùng là sự tăng trưởng về giá trị tài sản.
Bất động sản Dòng tiền (Cash Flow): Đây là cuộc chơi "thu hoạch hàng tháng". Bạn mua một căn hộ, một tòa nhà văn phòng, hoặc dãy trọ để cho thuê. Tiền đổ vào túi bạn đều đặn mỗi tháng như lương hưu. Mục tiêu là tạo ra thu nhập thụ động bền vững.
🎯 Tiêu Chí Lựa Chọn Con Đường Đầu Tư
Đừng chọn theo số đông hay nghe lời "cò đất". Hãy soi mình vào 4 tiêu chí xương máu sau đây:
1. Tổng Vốn Hiện Có
Vốn mỏng (Dưới 2-3 tỷ): Bạn nên ưu tiên Lãi vốn.
Ở tầm tiền này, nếu mua nhà dòng tiền, lợi nhuận cho thuê chỉ bằng bát phở, không đủ để thay đổi cuộc đời. Bạn cần sự đột phá về giá trị để nhân vốn lên trước.
Vốn dày (Trên 10-20 tỷ): Đây là lúc chuyển sang Dòng tiền.
Khi đã có tài sản lớn, mục tiêu là bảo toàn và tạo thu nhập ổn định để hưởng thụ cuộc sống.
2. Khẩu Vị Rủi Ro và Tâm Lý
Nếu bạn là người mất ngủ khi giá đất đứng im hay thị trường rung lắc, hãy chọn Dòng tiền. Nó mang lại sự an tâm vì "tiền tươi thóc thật" vẫn chảy về mỗi tháng.Nếu bạn chịu được nhiệt, dám đợi 3-5 năm không có đồng nào để rồi ăn đậm một cú "x2, x3", hãy chọn Lãi vốn.
3. Khả Năng Quản Lý và Thời Gian
Dòng tiền không hề nhàn hạ. Bạn phải quản lý người thuê, sửa chữa hư hỏng, thu tiền điện nước... Nếu không có thời gian, bạn phải thuê đơn vị vận hành (mất phí).Lãi vốn thì nhàn hơn về mặt quản lý. Bạn mua, quăng đó, lâu lâu đi thăm đất xem có ai lấn chiếm không rồi chờ ngày hái quả.
4. Chu Kỳ Thị Trường
Trong thời kỳ kinh tế bùng nổ, tiền rẻ (lãi suất thấp): Lãi vốn là vua.Trong thời kỳ kinh tế suy thoái, thắt chặt tiền tệ: Dòng tiền là cứu cánh. Người ta có thể không mua nhà, nhưng ai cũng cần chỗ để ở và làm việc.
💡 Lời Khuyên Thực Tế Cho Nhà Đầu Tư
Đừng bao giờ đầu tư vào một bất động sản "dòng tiền" mà không có tiềm năng "lãi vốn".Sai lầm lớn nhất của các nhà đầu tư non trẻ là mua một căn hộ cũ nát chỉ vì thấy giá thuê tốt, nhưng 5 năm sau bán lại còn lỗ hơn giá mua ban đầu.
Công thức thành công của các nhà đầu tư chuyên nghiệp xuyên suốt cả thiên niên kỷ qua rất đơn giản: Hãy chọn bất động sản có Lãi vốn là nền tảng và Dòng tiền là công cụ để nuôi nó. Tức là: Mua một mảnh đất/căn nhà có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai, nhưng trên đó phải có cái gì đó tạo ra tiền ngay lập tức (cho thuê kho bãi, ki-ốt, phòng trọ) để bù đắp lãi vay hoặc phí quản lý.
Một bất động sản lý tưởng phải đạt được tỷ suất lợi nhuận dòng tiền tối thiểu:
(Trong đó: R là tiền thuê hàng tháng, V là tổng giá trị đầu tư)
Nếu Yield của bạn thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng mà tiềm năng tăng giá (Lãi vốn) lại mù mờ, thì tốt nhất hãy đem tiền đi gửi tiết kiệm cho nhẹ đầu!
Bạn đang có trong tay bao nhiêu vốn và mục tiêu của bạn là kiếm tiền tiêu hàng tháng hay muốn nhân tài sản lên nhiều lần ? Hãy chia sẻ, tôi sẽ giúp bạn lên chiến lược cụ thể.
Theo dõi các bài viết của tôi tại địa chỉ :
https://www.facebook.com/hoangphubroker/
.png)
Đăng nhận xét